Setor imobiliário prevê aumento de até 10,6% na tributação; contratos antigos terão regime especial até 2028

Aprovada no Congresso e sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em janeiro de 2025, a Reforma Tributária começa a redesenhar o sistema de impostos sobre consumo no Brasil e deve ter forte impacto no mercado imobiliário. Entre as mudanças, a criação de dois novos tributos — o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — promete alterar a forma como contratos de aluguel são tributados no país.

Atualmente, as locações intermediadas por imobiliárias pagam *3,65% de PIS/Cofins. Com o novo modelo, a carga pode chegar a 10,6%, quase o triplo. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) calcula que, em um aluguel de R\$ 2.000,00, o imposto subiria de R\$ 73 para cerca de R\$ 169,60.

O setor teme que a diferença seja repassada diretamente ao consumidor. “Não há como absorver esse aumento sem repasse. Isso vai pressionar os preços dos aluguéis residenciais e comerciais”, avalia a entidade.

 Regra de transição até 2028

A Lei Complementar nº 214/2025* prevê um regime de transição para contratos assinados antes da entrada em vigor. No caso de imóveis residenciais, será possível manter a alíquota de 3,65% até o fim do contrato ou até *31 de dezembro de 2028. Para contratos comerciais firmados até 16 de janeiro de 2025, a mesma regra vale, desde que estejam registrados em cartório ou informados à Receita Federal até o fim deste ano.

 Pessoa física também pode ser afetada

Além das imobiliárias e administradoras, a reforma também atinge pessoas físicas que atuam no mercado de locação. Quem tiver *mais de três imóveis alugados* ou receita anual acima de *R\$ 240 mil* poderá ser considerado contribuinte do IBS e CBS já a partir de 2026.

Durante os primeiros anos, a cobrança será simbólica — 0,1% de IBS e 0,9% de CBS —, mas a carga aumentará gradualmente. Embora exista redução de 70% na base de cálculo e um desconto social de R\$ 600 por imóvel residencial, especialistas alertam que, somados ao Imposto de Renda, os tributos podem elevar a carga total sobre locadores para quase *36%*.

Efeito no bolso do inquilino

Com margens reduzidas, locadores e empresas do setor devem repassar o custo para os inquilinos. A expectativa de entidades é de que os aluguéis subam de forma generalizada a partir de 2026, quando as novas regras começam a valer na prática.

“Estamos diante de um cenário que exige reorganização das imobiliárias e dos proprietários. A regularização de contratos até dezembro de 2025 será fundamental para mitigar impactos”, explica o advogado tributarista Marcelo Moura.

Linha do tempo da mudança

2026-2027: cobrança inicial de 1% (somando IBS e CBS);
2028-2032: aumento progressivo das novas alíquotas, com redução gradual de ISS e ICMS;
2033: extinção completa dos tributos atuais e aplicação plena do IVA-dual.